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泉州:“决战港股”中骏置业路演:聚焦长三角经济圈、环渤海经济圈、珠三角经济圈及海峡西岸经济圈的房地产开发商

更新时间:2017-11-30  
  嘉宾:大家下午好,我是中骏置业的财务总监Paul。我简要说一说过去20年中骏置业的发展历程。
  公司的控股股东黄朝阳先生,他于1996年创立了中骏置业。1997年到2003年期间,中骏置业陆续在福建地区发展房地产,包括厦门和泉州等地区;到了2004年至2007年期间,中骏置业首次进入了环渤海的北京,也进入了珠三角的深圳;并在2008年首次获得"中国房地产开发百强企业"的称号;我们在2010年的2月份在香港联交所上市;2011年的1月份中骏置业首次在境外发行优先票据;2013年进入了上海及南昌市场;2015年10月份中骏置业首次在国内发行公司债。同年,我们也获得了"中国房地产开发企业50强"的称号。这几年,中骏置业也进入了天津、重庆、南京、杭州、苏州、青岛及济南等城市。截止2017年10月底,可售资源超过1,400万平方米,足够未来3至4年的发展
  今年我们在资本市场比较活跃。上半年,我们在香港发行了5亿美元的优先票据;9月份,我们在香港配售了4亿股新股,集资了14.56亿港元。中骏置业全年的销售目标为人民币280亿元;到了10月份,我们已完成了合同销售人民币255亿元,完成率91%。按目前的预售情况,我们非常有信心超额完成年度销售目标。
  我们再看看中骏置业的发展策略。在区域方面,中骏置业聚焦在长三角、环渤海、珠三角和海峡西岸经济圈的一线、核心二线及其外溢城市发展。在土地储备方面,积极寻找收购合并的机会,而且也跟其他开发商合作,降低投资风险。随着一线、二线城市居住人口的比例上升和租金的上升,我们确定进入长租公寓的市场,并将此作为公司另一个战略方向。通过长租公寓的轻资产模式为公司带来新的利润增长点。我们在8月份的时候,跟全球最大的长租公寓地产品牌睿星资本签订了战略合作协议,通过睿星资本引入更多的国际资本,加快在长租公寓领域的拓展步伐。另外,我们会加快推进在厦门新机场附近的一级土地开发项目,总面积超过300万平方米。
  物业开发方面,我们有三个产品线:高端、中高端、中端。高端产品如上海及厦门的天誉,针对高收入人群,一般处于城市中心黄金地带,所有产品都会精装修;中高端产品线主要是针对中高收入人群,有上海的柏景湾及南昌的蓝湾香郡等;另外一个是中端的产品线,如深圳的四季阳光及燕郊的四季花都等,主要针对首置的购房者。
  2017年上半年业绩的亮点,一共五点。第一就是2017年上半年的核心利润及利润率大幅度提升,第二是派息率持续增加,第三是合同销售上升势头强劲,第四是积极多渠道拓展土地储备,还有第五是稳健的财务管理等。
  2017年上半年确认的销售收入为人民币82亿元,主要来自物业销售收入,为人民币80亿元,同比增加了42%;均价由每平方米人民币7,000多元大幅度增长到人民币13,000元,同比上升了90%;毛利润方面大幅度上升到了人民币25亿元,同比上升68%;毛利率跟2016年比较也有一个大幅度的上升,上升到30.7%。主要是我们2013年底进入上海。核心净利润有人民币11亿元,核心利润率同比上升了1个百分点到13.3%。随着一二线城市的楼盘慢慢交房,整体毛利率将保持在较高的水平。
  另外合同销售方面,中骏置业在2017年的上半年实现了人民币155亿元的合同销售,同比上升了31%。过去两年,复合增长率达到41%。可以预计未来这两三年中骏置业收益确认的增长将会加快。因为战略的改变,一二线城市的贡献加大,合同销售均价增长到每平方米超过人民币18,000元。如果从销售区域来看,环渤海经济圈跟长三角经济圈的贡献最大,比例分配达到37%和33%。如果按城市级别区分,一二线城市的合同销售比较亮眼,占比达到74%。其中以上海的合同销售最为突出,占29%;其次是天津和北京,合同销售也有所突破,分别占17%和16%。
  在土地获取方面,我们看到一线和热点二线城市土地市场是非常炙热的,公司今年在土地收储方面减少在一线城市的投入,将布局转移到盈利较佳的二线城市和一二线城市的卫星城市,刚才我也提过今年也进入了几个新城市,包括天津、重庆、青岛、济南、惠州及镇江等城市,土地成本超过人民币200亿元,平均的土地成本每平方米人民币4,700元。截止2017年6月底,按土地储备成本分布,环渤海占比达到41%,长三角占32%,海峡西岸占15%。如按城市级别区分,一二线城市分别达到32%和42%。截止2017年6月底,公司土地储备的平均成本是每平方米约人民币3,200元,较低的土地储备成本将对未来的业绩有很大帮助。
  财务方面,我们一向奉行审慎稳健的原则。2017年上半年多家境内外的评级机构上调了公司的评级和展望。穆迪提升评级展望为"稳定",确认公司B1的信用评级;标普也提升展望为"正面",确认公司B级的信用评级。另外,在国内的评级机构大公国际也上调我们其中一家子公司厦门中骏的信用评级至AA+,评级展望维持"稳定"。公司在6月底现金量非常充足,达到人民币134亿元,而短期贷款只有人民币42亿元,可见公司的流动性非常充足。融资方面,我们于2017年上半年新发了5亿美元的境外优先票据,票面息率5.875%,创境外发债票面息率新低。另外,我们于9月份在香港成功配售了4亿股新股,此次配股不但为公司的发展注入了新的资金,同时扩大了股东的基础。
  损益表方面,大家可以留意两点,一点就是上半年公司整体毛利率提升到30.7%,我们相信2017年全年的目标毛利率也能保持30%以上。另外,值得提的一点,2017年上半年应占核心利润大幅提升106%,提升到今年的人民币9.4亿元。
  另外,有关物业销售收入的分布,按区域分布来看,海峡西岸和长三角经济圈分别达到43%和40%,按城市级别的销售贡献率来看,一线达到56%,二线为2%,三四线为42%。未来两三年公司在一二线城市及其外溢市场的收入贡献将会逐步增长。
  有关财务状况方面,公司整体现金大幅增长56%上升到134亿元,总资产也突破了人民币600亿元大关,较去年同比上升了25%,总贷款为人民币240亿元,其中境内贷款人民币147亿元及境外贷款人民币93亿元。有关财务比率方面,股本回报率从去年上半年的17.8%上升到今年的23.1%,总债务/EBITDA从2016年的5.7倍下降到2017年上半年的4.8倍,EBITDA/利息支出也得到很大的改善,从去年的2.8倍上升到2017年上半年的3.3倍。净负债率跟去年上半年一样保持在一个比较健康的水平。接下来看看债务情况,整体公司的还款压力适度合理,短期贷款只占17%。按照贷款类别区分,公司境内银行贷款占13%,境内其他贷款占34%;境内公司债券占14%;另外,境外的优先票据占24%,境外银行贷款占15%。我们将会继续优化债务结构﹐降低平均融资成本。
  展望一下2017年下半年,就整个房地产市场而言,国家的宏观调控,包括限购限贷限价的政策相信将会持续,故在一二线城市的成交量也有所回调。另一方面,围绕着一线和二线的卫星城市,成交量和价格还保持在较强的趋势。那也是解释了为什么中骏置业在今年加强了二线和三线城市的买地投入。
  最后是2017年下半年可售资源,中骏置业于下半年会推售10个新项目,如果连同一些已推的项目,下半年可售资源达人民币300亿元。主要集中在四个城市,北京、上海、天津及泉州。而2018年的销售目标,虽然公司的可售资源还没定下来,但2017年我们在收购土地方面有着一个重大突破,故相信明年可售资源将有可观增长。

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